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看配套、挑環(huán)境、選戶(hù)型……但是您別忽視了房屋最重要的產(chǎn)權問(wèn)題。產(chǎn)權問(wèn)題關(guān)系到購房者的切身利益,但是購房新手們如果不注意很有可能陷入小產(chǎn)權房、產(chǎn)權無(wú)法辦出等糾紛中,苦不堪言。那么什么是房屋產(chǎn)權、買(mǎi)房時(shí)應該怎樣查看產(chǎn)權、菜鳥(niǎo)買(mǎi)房應該如何避免產(chǎn)權陷阱……本期千房百計就為您講講關(guān)于房屋產(chǎn)權的那些事。

房屋產(chǎn)權知識

房屋產(chǎn)權概念

房屋產(chǎn)權是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律所享有的權利,也就是房屋各項權益的總和,即房屋所有者對該房屋的占有、使用、收益和處分的權利。

房屋產(chǎn)權分類(lèi)

市場(chǎng)上出售的房屋類(lèi)型各異,不同種類(lèi)的房屋有不同的產(chǎn)權。老百姓在購買(mǎi)時(shí)該怎么區分?其實(shí)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),這些房屋種類(lèi)可以分為兩大類(lèi)。國家正式批準和受法律保護的,是大產(chǎn)權房。與之相對的是小產(chǎn)權房。

房屋產(chǎn)權年限

房屋產(chǎn)權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成。

土地使用權:是國家向組織、機構及個(gè)人出讓的土地使用權利,根據《中華人民共和國憲法》,土地的所有權歸國家集體所有。按建筑用類(lèi)型有所不同,一般民用住宅建筑權屬年限為70年,商用房屋建筑權屬年限為40年。

房屋所有權:屬于個(gè)人產(chǎn)權,是私有財產(chǎn)權的一種,是得到《中華人民共和國憲法》的保護的,根據《中華人民共和國物權法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權。其年限是永久的。

房屋產(chǎn)權分類(lèi) 大產(chǎn)權 小產(chǎn)權
土地所有權 國家所有 集體所有
費用繳納類(lèi)型 土地出讓金等 未繳納
權屬證明頒發(fā)單位 國家、房管局 鄉政府或村
抵押、貸款等 可辦理 不可辦理
地上房屋類(lèi)型 可有商業(yè)、住宅、經(jīng)濟適用房(經(jīng)適房),限價(jià)房等 普通住宅
土地使用權年限 70年:居住用地
50年:教育、科技、文化、體育用地;工業(yè)用地;綜合或其他用地;
40年:商業(yè)、旅游、娛樂(lè )設施用地;
沒(méi)有明確時(shí)間可隨時(shí)終止

產(chǎn)權不完整風(fēng)險多

◆為什么有些房子沒(méi)有產(chǎn)權證呢?
目前存在的房屋無(wú)產(chǎn)權現象,主要有以下幾種情況:
一是已經(jīng)交房,但房屋產(chǎn)權證在一年內還未辦理;
二是已交房居住多年,但開(kāi)發(fā)商沒(méi)有及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權證,一拖再拖,房屋產(chǎn)權還未辦理下來(lái);
三是一些房屋建設手續不齊全,根本無(wú)法辦理產(chǎn)權證;
四是部分房屋無(wú)產(chǎn)權屬于歷史遺留問(wèn)題。另外,城郊等地區因拆遷而產(chǎn)生大量的安置房,而這部分房子在沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權證時(shí),也大量流入市場(chǎng)。
◆無(wú)產(chǎn)權房屋交易,主要存在哪些風(fēng)險?
1、不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、贈與、置換、繼承、出租等活動(dòng),即使簽定相關(guān)合同也均為無(wú)效合同,不受法律保護。
2、在房屋被拆遷時(shí)無(wú)法按國家政策及相關(guān)拆遷法規獲得拆遷補償。
3、無(wú)法設定抵押權、典權等他項權利,購房者無(wú)法通過(guò)房屋抵押來(lái)獲得貸款或承擔其它民事責任。
4、如因項目非法開(kāi)發(fā)而無(wú)法辦理房產(chǎn)證,則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣(mài)的風(fēng)險。
5、開(kāi)發(fā)商因債務(wù)糾紛被強制執行時(shí),沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)的房地產(chǎn)仍屬于開(kāi)發(fā)商的財產(chǎn),可以被開(kāi)發(fā)商的債權人依法強制執行;
6、在土地使用權期限屆滿(mǎn)時(shí)無(wú)法申請繼續使用該土地。

購房者如何才能確保產(chǎn)權

購買(mǎi)期房看五證

    新建的商品房或期房不可能在銷(xiāo)售時(shí)就拿到了房屋產(chǎn)權證。因此購房時(shí)一定要看“五證”,以此來(lái)判斷有無(wú)法律保障?!拔遄C”具備了,一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題。

《國有土地使用證》
重要程度:★★★★★
《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證,受法律保護,由市國土資源局核發(fā)?!锻恋厥褂米C》是非常重要的物權,如果不按合同辦理《土地使用證》,可以視為開(kāi)發(fā)商違約以及對業(yè)主“權力”的侵犯。

《建筑工程施工許可證》
重要程度:★★★
《建設工程施工許可證》,又名《建設工程開(kāi)工證》,是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準文件,是建設單位進(jìn)行工程施工的法律憑證,也是房屋權屬登記的主要依據之一,由市建委核發(fā)。
《建設用地規劃許可證》
重要程度:★★★
《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門(mén)申請征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證,由市規劃委員會(huì )核發(fā),是建設單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地,開(kāi)發(fā)商的售房行為也屬非法,不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權屬證件。
《商品房銷(xiāo)售(預售)許可證》
重要程度:★★★★★
《商品房銷(xiāo)售(預售)許可證》是政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商品房時(shí),如該房屋已建成,還應持有房屋所有權證書(shū)。購房者如需調查房屋的建筑質(zhì)量,還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。
《建設工程規劃許可證》
重要程度:★★★
  《建設工程規劃許可證》是有關(guān)建設工程符合城市規劃要求的法律憑證,是建設單位建設工程的法律憑證,是建設活動(dòng)中接受監督檢查時(shí)的法定依據,由市規劃委員會(huì )核發(fā)。 沒(méi)有此證的建設單位,其工程建筑是違章建筑,不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權屬證件。
提示:
“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預售)許可證》,兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?!渡唐贩夸N(xiāo)售(預售)許可證》的預售范圍為本項目可銷(xiāo)售樓盤(pán),購房者務(wù)必看清購買(mǎi)樓層是否在預售范圍內,以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權證。特別要提醒的是,購房者在查五證的時(shí)候一定要看原件,復印件很容易作弊。

現房審查"大產(chǎn)權證"

    許多購房者都知道,如果沒(méi)有預售許可證,房產(chǎn)便不允許銷(xiāo)售,而且也無(wú)法辦理房產(chǎn)證。但是,對于現房,多數購房者以為既然有預售證,且房子看得見(jiàn)、摸得著(zhù),房產(chǎn)證自然沒(méi)有問(wèn)題,卻不知有預售證并不意味著(zhù)房產(chǎn)證也能順利辦出。
    現房銷(xiāo)售中,除了具備“五證”,開(kāi)發(fā)商還應當取得所售房屋的“大產(chǎn)權證”。也就是說(shuō),購房者在購買(mǎi)現房時(shí),要注意查看是否已擁有大產(chǎn)權證。若上述證件齊備,那么無(wú)法辦證風(fēng)險將大大降低。
    同時(shí)還需要說(shuō)明的是,現房出售前,產(chǎn)權屬于開(kāi)發(fā)商,因此房屋出售之前,有可能被開(kāi)發(fā)商作了權利處分,比如設置了抵押或租賃等。購房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應注意這方面的審查,可到房屋管理部門(mén)和土地管理部門(mén)查詢(xún)所購房屋的產(chǎn)權狀態(tài)。
    除此之外,購房者還應該審查所售房屋是否已通過(guò)竣工驗收,要求開(kāi)發(fā)商出示房屋竣工驗收合格證明。而在簽合同時(shí),還要注意完善合同內容,約定房產(chǎn)證具體辦證時(shí)間,并對可能存在的辦證風(fēng)險、開(kāi)發(fā)商應承擔的違約責任進(jìn)行詳細約定,以防遭遇糾紛時(shí)維權有據可依。

提示:現房是指消費者在購買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房,即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)權證的商品房,與消費者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后,立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱(chēng)之為現房。

尾盤(pán) 防止產(chǎn)權已變更

    還有一些購房者,購買(mǎi)的房產(chǎn)已經(jīng)是尾盤(pán),許多業(yè)主都已經(jīng)入住,且拿到了房產(chǎn)證,但是他購買(mǎi)房產(chǎn)后,卻遲遲沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。
    據了解,一般情況下,房產(chǎn)銷(xiāo)售出去之后,開(kāi)發(fā)商才去辦理產(chǎn)權證,而對于一些“尾房”,為了減少工作量,他們會(huì )等到房屋全部銷(xiāo)售完再辦理產(chǎn)權證。從購房者角度來(lái)說(shuō),取得房產(chǎn)證的時(shí)間就會(huì )被延長(cháng)。
    購買(mǎi)尾盤(pán)時(shí),要規避辦證風(fēng)險,除了和購買(mǎi)現房一樣,需要注意上述內容之外,還要特別注意的是,有些尾房已經(jīng)被長(cháng)時(shí)間擱置,購買(mǎi)之前應了解一下房屋的產(chǎn)權是否已經(jīng)產(chǎn)生變更,或是否有被開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的情況。

提示:尾房是因為各種原因,在樓盤(pán)項目已經(jīng)進(jìn)入銷(xiāo)售后期還在出售的少量房源,其性質(zhì)跟期房、現房、準現房相同。但也有不少例子告訴我們,購買(mǎi)尾房,同樣存在無(wú)法辦理或者是延期辦理產(chǎn)權證的風(fēng)險。因此,無(wú)論什么情況,購房者都不可以掉以輕心。

房屋產(chǎn)權常見(jiàn)問(wèn)題

Q 房產(chǎn)證上會(huì )寫(xiě)上年限嗎?

A:購買(mǎi)商品房后,由住建局發(fā)放的房產(chǎn)證,國土局則發(fā)放國有土地使用證,有些地區會(huì )在房產(chǎn)證上注明土地的使用年限,目前清遠的是沒(méi)有注明的,另一方面,如業(yè)主需求土地使用證,則需要開(kāi)發(fā)商協(xié)助向國土局申請。

Q 房屋產(chǎn)權是從什么時(shí)候算起,如何界定?

A:住宅用地的土地使用年限是70年,從該地塊取得之日起算。70年指的是該地塊的國有土地的使用年限,并不是房屋所有權的年限。土地使用權使用起止年限以土地出讓方和受讓方簽訂的土地出讓合同約定的日期為準,不考慮你和開(kāi)發(fā)商簽署的預售合同日期。
比如一個(gè)開(kāi)發(fā)商2006年買(mǎi)的土地使用權,3年的開(kāi)發(fā)時(shí)間,你2008年買(mǎi)的房子,2009年才交房入住,那么你的產(chǎn)權時(shí)間從2006年算起70年。土地使用年限按土地證上的用地性質(zhì)來(lái)劃分。

Q 產(chǎn)權到期后房子該怎么辦?

A:中國自改革開(kāi)放以來(lái),才開(kāi)始房屋產(chǎn)權年限的問(wèn)題,從首批擁有房產(chǎn)證的業(yè)主至今也不過(guò)30多年,距離產(chǎn)權70年還有一段距離,目前國家暫無(wú)條例明確規定,產(chǎn)權到期后的具體處理方法?,F在普遍認為的是,到期后交納一定費用便可以繼續續期,但具體的操作方法還沒(méi)有明文規定。

Q 小產(chǎn)權房到底能不能購買(mǎi)呢?

A:小產(chǎn)權房占用的是集體土地,按照我國現行法律,這類(lèi)土地只能用于農業(yè)生產(chǎn)或者作為農民的宅基地,土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設,它沒(méi)有產(chǎn)權,更沒(méi)有國家的土地使用證和預售許可證,因此小產(chǎn)權就是沒(méi)產(chǎn)權。目前,小產(chǎn)權的法律屬性存在較大爭議,而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權證,目前國家也正在對小產(chǎn)權房進(jìn)行整治。因此,一定要慎重購買(mǎi)此類(lèi)房屋!

Q 怎么識別房產(chǎn)證的真偽呢?

A:新的房屋權屬證書(shū)由建設部設計監制,中國人民銀行北京印鈔廠(chǎng)獨家印制。新證共分三種,即《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。內頁(yè)印有統一規范的填寫(xiě)項目。由于是統一監制、獨家印制,這就有效地保證了權證的規范、標準、統一,增強了權證的權威性。
根據上述新舊權屬證的不同和新證的特點(diǎn),再按照權證的特點(diǎn)和防偽功能進(jìn)行綜合審查考慮,您手中的房屋權屬證書(shū)的真偽就不難識別了。

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