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導語(yǔ)

購房,作為消費領(lǐng)域主要消費品之一,他的消費不僅涉及商品本身的面積、結構、質(zhì)量等問(wèn)題,還與小區規劃、容積率、公建配套設施、物業(yè)等有關(guān),而買(mǎi)一套房有時(shí)甚至會(huì )牽扯到一代人或幾代人的積蓄,因此,買(mǎi)房子,是需要帶著(zhù)放大鏡去挑選的?!熬诱哂衅湮荨笔敲總€(gè)人的夢(mèng)想,購房是一件大事,也是一次艱辛而漫長(cháng)的旅程,您是否在買(mǎi)房過(guò)程中遇到這樣那樣的問(wèn)題而倍感心煩呢?本期《千房百計》就和大家一起探討并解決買(mǎi)房路上的那些煩心事兒。

買(mǎi)房前:“大忽悠”你遇見(jiàn)過(guò)幾個(gè)?
買(mǎi)房后:各種問(wèn)題糾紛“不請自來(lái)”

定金引起的合同糾紛問(wèn)題——怎么破?

準業(yè)主在售樓處認購了商品房后交付認購定金,其中認購書(shū)對房屋位置、面積、價(jià)款、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)限等都進(jìn)行了約定。然而有時(shí)會(huì )有業(yè)主發(fā)現,當再次前往售樓處簽訂合同時(shí),卻發(fā)現開(kāi)發(fā)商在購房合同補充協(xié)議中有許多內容顯失公平,例如逾期交房、逾期辦證的免責條款,無(wú)法辦理按揭款購房者應3日內以現金補足等。

支招:依據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規定,出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應當按照法律關(guān)于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應當將定金返還準業(yè)主。

房屋質(zhì)量問(wèn)題——怎么破?

常見(jiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題有:樓體不穩定;墻體裂縫及樓板裂縫;屋面滲漏,廚房、衛生間向外的水平滲漏,以及向樓下的垂直滲漏,垂直滲漏多見(jiàn)于各種管線(xiàn)與樓板接合處;墻體空,墻皮脫落;隔音、隔熱效果差;門(mén)、窗密閉性差、變形;水、電、暖、氣的設計位置不合理;公用設施設計不合理,質(zhì)量不過(guò)關(guān)。如樓梯間位置不方便,樓梯寬度過(guò)小,電梯運行質(zhì)量不穩定等等。

支招:業(yè)主應通過(guò)房屋質(zhì)量檢測機構對房屋問(wèn)題進(jìn)行檢測,明確房屋質(zhì)量出現問(wèn)題的原因,并通過(guò)拍照或者房屋檢測機構現場(chǎng)記錄的方式固定房屋受損的證據。若合同中沒(méi)有明確約定,經(jīng)檢驗確屬主體結構質(zhì)量不合格的,業(yè)主有權退房。畢竟集體的力量要大于個(gè)人,建議最好把諸多房子有問(wèn)題的業(yè)主聯(lián)系起來(lái),把所有問(wèn)題集中反應。

產(chǎn)權問(wèn)題——怎么破?

正常的土地使用期限是70年,但是由于拆遷、工期等各種原因,業(yè)主所擁有的產(chǎn)權會(huì )受到影響,也有可能是,地區規劃一直在變更,導致開(kāi)發(fā)商拿了地以后不能立即開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售;還有一些開(kāi)發(fā)商則存在自身捂地或者捂盤(pán)的現象,導致產(chǎn)權縮水。

支招:《土地使用證》等五證需放置在售樓處顯著(zhù)位置,購房者可以很方便地查詢(xún)土地使用年限。此外,購房合同的第一條便對使用年限進(jìn)行了說(shuō)明。業(yè)內人士提醒購房者,看到"價(jià)廉物美"的項目,應將年限損失折算進(jìn)行考量,不要急于"撿便宜"買(mǎi)了縮水的樓盤(pán)。

面積縮水問(wèn)題——怎么破?

市民對于土地規劃方面的知識了解有限,很多購房者面對開(kāi)發(fā)商布下的"縮水陷阱"卻渾然不知。有的"縮水"會(huì )讓購房者在經(jīng)濟上蒙受損失,但目前一些購房者對這些"縮水"陷阱卻渾然不知。不良開(kāi)發(fā)商一般會(huì )在最終面積核算中,增加你的公攤面積,讓套內建筑面積縮水,最終的總面積增加且增加的幅度往往不突破3%。

支招:按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,房屋建筑面積與約定面積不符時(shí),合同有約定的從約定,無(wú)約定的誤差比例在3%以?xún)鹊碾p方據實(shí)結算,面積誤差比超出3%部分的房?jì)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔,所有權歸你。此外,買(mǎi)房人收房時(shí),要向開(kāi)發(fā)商索要《商品房面積測繪技術(shù)報告書(shū)》,如對面積有異議,可委托相關(guān)測繪單位對面積重測。

交房延期問(wèn)題——怎么破?

"開(kāi)發(fā)商在之前沒(méi)有任何的通知和解釋?zhuān)诮环咳兆油蝗徽f(shuō)交不了",這種情況在許多購買(mǎi)了期房的業(yè)主身上時(shí)而發(fā)生,而且很多業(yè)主都是在外面租房子居住。定期無(wú)法交房,租房的費用還要自己承擔。而且,很多業(yè)主與裝修施工隊都已經(jīng)談好,等交房后立即開(kāi)始施工,而延遲交房后,這些也沒(méi)法按時(shí)進(jìn)行。

支招:一旦發(fā)生這種情況,購房者一般還不能馬上解除合同,而是兩方約談一致,給予一個(gè)寬限的日期,讓開(kāi)發(fā)商在寬限日期內履行合同。當開(kāi)發(fā)商在寬限日期內仍然不能交房時(shí),購房者有權解除合同。預防這類(lèi)情況后期發(fā)生的糾紛,可以首先在購房合同中寫(xiě)明,開(kāi)發(fā)商如果不能按期交房可以給予一定時(shí)期的寬限期,在寬限期內仍然不能交房的,開(kāi)發(fā)商承擔違約責任。違約金按購房者已交付的購房款從合同規定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計算。違約金一般按所交購房款的一定比例計算,但一般不能超過(guò)所交房款的20%。

私改規劃問(wèn)題——怎么破?

開(kāi)發(fā)商在建設項目的過(guò)程中,擅自更改規劃,如小區綠化變更、原有的沿街會(huì )所和物管用房都將用作商鋪經(jīng)營(yíng)、承諾的幼兒園消失、外立面材料私自變更等等。實(shí)際交房與效果圖、平面圖、沙盤(pán)圖規劃和實(shí)際出入較大。

支招:小區存在規劃變更的問(wèn)題,首先應掌握一些基本證據,了解小區的規劃情況、竣工情況等等,看是否有合法的變更理由?;咀C據證實(shí)后可通過(guò)訴訟手段追究開(kāi)發(fā)商和相關(guān)主管部門(mén)的責任。在沒(méi)有給開(kāi)發(fā)商施加足夠壓力的情況下,開(kāi)發(fā)商是不會(huì )有誠意來(lái)談判的。

買(mǎi)房——得做好充足準備

買(mǎi)房前,提倡大家都做足功課、理性購房,以避免在購房后產(chǎn)生不必要的糾紛。如選擇有實(shí)力、有口碑的知名開(kāi)發(fā)商,查看“五證三書(shū)”,了解購房者的主要權利和義務(wù),理性的比較分析作切合實(shí)際的消費等,都是購房時(shí)必不可少的標準動(dòng)作。

買(mǎi)房時(shí),可以請專(zhuān)業(yè)人士陪同,這樣在看房或者簽訂合同時(shí),不會(huì )輕易上當受騙;

買(mǎi)房后,如果遭遇糾紛,應該保存好相關(guān)憑證,大膽拿起法律武器維權。

如今社會(huì ),生活條件越來(lái)越好,可是買(mǎi)房的問(wèn)題越來(lái)越多。當業(yè)主的房屋出現問(wèn)題時(shí),購房者應該學(xué)會(huì )理性維權,在跟開(kāi)發(fā)商交涉時(shí)要學(xué)會(huì )保留證據并通過(guò)法律渠道解決。

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