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很多時(shí)候樓盤(pán)還未開(kāi)始興建之前,很多房地產(chǎn)公司門(mén)前,已經(jīng)是一片十分熱鬧的場(chǎng)景,這就是沙盤(pán)模型帶給人們的便利,雖然看不到實(shí)景,但是沙盤(pán)模型的逼真的模擬,就能夠讓消費者知道未來(lái)住進(jìn)的小區的一個(gè)大致的環(huán)境和樣式。沙盤(pán)主要是起個(gè)介紹樓盤(pán)的作用,給人以真實(shí)的感受,有樓盤(pán)的地理位置、樓盤(pán)的高度、樓盤(pán)的數量、樓盤(pán)的外立面、小區配套設施等情況。當然,開(kāi)發(fā)商在制作時(shí),個(gè)別地方有可能夸大,須以實(shí)際的為準。本期千房百計,就與大家來(lái)聊一聊,沙盤(pán)里那些不能說(shuō)的秘密。

陷阱一:沙盤(pán)樓距更寬闊

很多購房者發(fā)現,沙盤(pán)模型的樓房錯落有致、寬松通透,置業(yè)顧問(wèn)也一再承諾樓間距寬闊,可實(shí)際樓距卻沒(méi)有想象中的寬。

不可否認,一個(gè)項目在施工過(guò)程中會(huì )在某些細小環(huán)節上進(jìn)行微調,最終建成的小區難免與沙盤(pán)產(chǎn)生出入。但實(shí)際上能?chē)栏癜凑兆畛踉O計比例制作的沙盤(pán)本來(lái)就很少。更多時(shí)候,開(kāi)發(fā)商為了吸引購房者眼球,大多會(huì )調整沙盤(pán)的樓間距,在樓與樓、路與路之間極盡綠化渲染之能。此外,購房者往往用俯視的角度看沙盤(pán),這也會(huì )形成“樓距更寬”的視覺(jué)假象。

看沙盤(pán)不如多問(wèn)實(shí)際數據。購房者應根據小區占地、總建筑面積、容積率等數據,結合沙盤(pán)比例與實(shí)地考察,作出的判斷會(huì )更準確些。此外,除了看樓座布局是否過(guò)緊湊,還要看小區的規劃是否考慮到實(shí)際生活需求,如小區出入口的設計是否合理等。

陷阱二:垃圾站、變電站“被隱身”

為什么沙盤(pán)上找不到垃圾站、水泵房?原來(lái)開(kāi)發(fā)商擔心垃圾站、水泵房讓沙盤(pán)變“丑”,故意讓它們“隱身”。除了小區設施,一些可能影響購買(mǎi)欲的小區外設施也往往“被隱身”,如加油站、變電站、高壓線(xiàn)等。

實(shí)地考察防隱瞞??瓷潮P(pán)時(shí)要特別留意垃圾站的具體位置,分清垃圾站是常規垃圾堆放處還是臨時(shí)堆放點(diǎn),臨時(shí)堆放點(diǎn)會(huì )不會(huì )變成永久堆放點(diǎn)。另外,還要特別注意小區附近有沒(méi)有垃圾中轉處理站。對于有影響性的規劃設施,購房者在看模型時(shí)除了要了解它們的具體位置,還要實(shí)地的到小區周邊做仔細的了解。對于置業(yè)顧問(wèn)的承諾,購房者可與其協(xié)商,記入商品房預售合同。

陷阱三:說(shuō)好的周邊配套呢?

“未來(lái)這里會(huì )引入更多的生活配套”,“政府很重視我們的項目,以后這邊會(huì )有一條寬闊平直的大道”。在售樓部,許多置業(yè)顧問(wèn)總是這樣指著(zhù)沙盤(pán)信誓旦旦地說(shuō)。沙盤(pán)上,大片的綠化帶穿插分布在樓盤(pán)各個(gè)角落,清澈的“活水”環(huán)繞小區流轉,某些帶有音效的沙盤(pán)還能聽(tīng)到流水聲。在如此令人沉醉的美景面前,購房者常常忘了自己正站在只有混凝土和鋼筋的工地旁。

配套既要真實(shí)也要實(shí)用。購房者可將沙盤(pán)上的設施與建筑圖紙一一對應:確定小區周?chē)暮?、公園、綠化帶是否真實(shí)存在;周邊的道路是否如沙盤(pán)展示的一樣寬闊平直;置業(yè)顧問(wèn)承諾的學(xué)校、商業(yè)項目是否進(jìn)駐等。這不僅關(guān)系到日后生活的舒適度,還關(guān)系到房產(chǎn)的保值率。另外,周邊配套既要真實(shí)又要實(shí)用。購房者可觀(guān)察小區離周邊配套的距離遠不遠,這些配套是否會(huì )帶來(lái)噪音、干擾生活等。

沙盤(pán)常見(jiàn)陷阱

第一式:暗看 關(guān)掉沙盤(pán)燈光再看

沙盤(pán)都輔以各種燈光設施:樓里面是熒光燈管,路旁是小燈泡,水下還有流動(dòng)光影;考究的還要做一兩條所謂“動(dòng)線(xiàn)在社區路面上。一旦開(kāi)啟,燈紅酒綠熒光粉紅,煞是好看。

購房者要是迷醉在了這光影交錯的燈光里,反倒是為此顛倒了主次。其實(shí)想想,我們是來(lái)買(mǎi)房子又不是來(lái)看風(fēng)景,干脆關(guān)了這混淆視聽(tīng)的燈光,反而能更多的看清沙盤(pán)上的基礎信息。讓銷(xiāo)售員關(guān)掉燈,他要是不愿意,咱就自己動(dòng)手吧!

第二式:靜看 趁銷(xiāo)售員不給你介紹的時(shí)候靜靜地看

一心不能二用。在聽(tīng)銷(xiāo)售員喋喋不休口若懸河,背比他自己身份證號碼還要熟的套詞兒的時(shí)候,你還能分出幾分精力來(lái)看清沙盤(pán)?加上銷(xiāo)售員左手一根哈里波特似的小棒,右手一個(gè)激光燈,雙手交錯,棒子呼呼生風(fēng),紅點(diǎn)跳動(dòng)不止:“這里是,那里有,這個(gè)地方,還有,你看!……你不暈乎才怪!

乘著(zhù)接待你的銷(xiāo)售員沒(méi)有使用語(yǔ)言攻勢的時(shí)候,安靜地看一看,等初步選擇好了自己喜歡的位置樓層,再叫他來(lái)詢(xún)問(wèn)也不遲。

第三式:比看 留意對比沙盤(pán)與現實(shí)區別

購房者看完模型以及現場(chǎng)之后,最好能結合進(jìn)入現場(chǎng)的記憶進(jìn)行一個(gè)比對:有沒(méi)有多了有沒(méi)有少了?這些都可能是關(guān)鍵問(wèn)題,也最可能在記憶中混淆——哪些是樓盤(pán)里的實(shí)際,哪些是沙盤(pán)上擺設的,很容易模糊,似是而非最容易出錯。

有條件的,可以拍下數碼照片,進(jìn)行現橙對。再進(jìn)一步,則可以拿著(zhù)合同附件上的小區平面圖進(jìn)行比較。因為合同上使用的小區平面圖是具有法律效應的,必須正確完整,否則一旦與實(shí)際不符,開(kāi)發(fā)商是要付違約金的;所以,一些在沙盤(pán)上不作明顯標示或者故意偏移的變電站、垃圾房、污水池等,一般在這份平面圖上都有標注!用它作標準,說(shuō)不定你就能成功避開(kāi)高達5米的變電站對你的影響和遮擋。

第四式:細看 從小處著(zhù)眼,細細看來(lái)

細節決定成敗,看沙盤(pán)亦同。抱著(zhù)“沒(méi)這么巧吧的購房者不在少數,在看沙盤(pán)的時(shí)候只看前后樓棟的關(guān)系,樓棟在社區的位置等大方面。其實(shí)很多細節,可能就會(huì )影響你今后的居住和生活。一個(gè)垃圾處理站,在沙盤(pán)上就是個(gè)不起眼的小方塊,千萬(wàn)別忽視了。

舉例而言,某樓盤(pán)采用了如今紅遍大江南北的ARTDECO風(fēng)格作為立面。本意當然還是好的,只是在特定的樓層上,設計之初就存在的一條“腰帶橫亙在窗臺之下,于是不管是房間,還是廚、衛的窗高,都比普通樓層短了30公分!采光、通風(fēng)、日照都為此受到影響!而實(shí)際上,這一細節,在模型上早有體現,除了一小部分購房者仔細觀(guān)察后調換了樓層,大部分人都因沒(méi)能及時(shí)看出這一先天缺陷,導致如今悔之晚矣。

第五式:測看 用簡(jiǎn)單工具測量,比較沙盤(pán)和實(shí)際情況

其實(shí),每一個(gè)沙盤(pán)都是按照既定比例制作的,部分財大氣粗的開(kāi)發(fā)商會(huì )做1:100甚至更大一些。確定比例了,你只要用小尺子大致量一下,就可以知道你家天井到地下車(chē)庫入口的距離、小區里面道路的寬度等。其中,最需要關(guān)注的就是前后樓間距和左右樓間距:很多沙盤(pán)都在這兩項指標上有水分!

改變上述兩個(gè)間距的目的是明擺著(zhù)的。當你在看沙盤(pán)的時(shí)候產(chǎn)生一種前所未有的通透感時(shí),請你小心了,上述兩個(gè)指標很可能已經(jīng)動(dòng)過(guò)了手腳。前后是讓陽(yáng)光照進(jìn)地下室用的,左右是為了讓衛生間也能看見(jiàn)中央水景。

第六式:?jiǎn)?wèn)看 邊看邊發(fā)現疑點(diǎn)

在很多售樓處的沙盤(pán)上,我們都會(huì )看到有一大塊的空白,考究的,會(huì )用有機玻璃做成的透明建筑物來(lái)表示。這樣的透明罩子一般都會(huì )有著(zhù)很美的名字,比如,“原有建筑,或者“二期規劃。那么,這些是什么來(lái)的?水晶宮?當然不是!具體內容?對不起,未定。

記住,這些空地、空間、空白或不明建筑物,極有可能是決定你是否購買(mǎi)房子的關(guān)鍵!一定要打破砂鍋問(wèn)到底!“它是幾層的?大約多大占地?派什么用途?是不是屬于同一個(gè)開(kāi)發(fā)商的?什么時(shí)候造好?……凡是你能想到的都可以一一問(wèn)來(lái),要是問(wèn)出個(gè)啞口無(wú)言,你就得當心,問(wèn)出個(gè)對答如流,你還是得當心。啞口的,耐下性子讓他去查找資料,逐個(gè)答復;如流的,讓他把細節統統加進(jìn)補充條款。

第七式:疑看 一邊質(zhì)疑一邊看買(mǎi)房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇

在很多實(shí)際案例中,一些開(kāi)發(fā)商會(huì )使用中國自古傳承的“縮地成寸和撒豆成兵的法術(shù)。前者是讓公園、大橋、醫院,向著(zhù)樓盤(pán)齊步走;3 公里范圍外的配套,在整體規劃沙盤(pán)上近得幾乎你一開(kāi)窗就能摸到墻上的紅十字。后者,則是讓沙漠變做荒原,小溪變成河流,土丘變成山脈,一平方米的地面上,能噌噌拔地而起20 棵香樟樹(shù)。

看沙盤(pán)的時(shí)候,要有懷疑精神,有一點(diǎn)疑問(wèn)的苗子就讓它燎原,“好像不是這樣的吧?“實(shí)際上沒(méi)這么近(大、小、新、短)吧?要想買(mǎi)房不上當,就要敢于懷疑且善于懷疑!要讓銷(xiāo)售員知道,你對于周邊、配套、規劃都是事先有所準備和考察的——即使事實(shí)不是這樣;好讓他在信口開(kāi)河指鹿為馬前,有些許顧忌。

第八式:重看 反復多次地看

子曰:“學(xué)而時(shí)習之,不亦樂(lè )乎,反復看沙盤(pán)其實(shí)是百利而無(wú)一害的。能每次都利用相機等設備記錄就更好,如遇到沙盤(pán)上有禁止攝影的牌子,銷(xiāo)售員會(huì )上來(lái)勸阻,保安還可能推推搡搡的樓盤(pán),更是要想盡辦法記錄,并保留證據,以備不時(shí)之需。首次看過(guò)后之后每次再去,都要再看看沙盤(pán),防止部分開(kāi)發(fā)商在暗中改變沙盤(pán)內容,為可能出現的違約作準備。

例如,某樓盤(pán)在數月前就出現因為沙盤(pán)的外墻顏色,與實(shí)際出入較大而引致數十戶(hù)集體要求退房的現象。而之后不久,售樓處沙盤(pán)就進(jìn)行了改色!部分有影像證據的購房者在這時(shí)占據了先導,其他人則不得不被迫處于被動(dòng)局面——畢竟對于外墻顏色未在購房合同內注明。這次事件,還是屬于肉眼可以辨識的范疇,一旦有不靠反復觀(guān)察,無(wú)法發(fā)現的細微、但是至關(guān)重要的改變呢?再舉個(gè)例子,僅空調外機板的位移就可能讓它成為梁上君子的踏腳石,從而帶來(lái)很大的安全隱患!所以,建議購房者發(fā)揚“丈母娘看女婿,越看越歡喜的精神,沙盤(pán)還是要多看幾眼的。

八招教你看破沙盤(pán)的小秘密

沙盤(pán)與現樓不一樣,誰(shuí)來(lái)負責?

“本模型僅供參考,以實(shí)際為主”。細心的購房者走訪(fǎng)多個(gè)樓盤(pán)售樓部,就會(huì )發(fā)現此類(lèi)提示語(yǔ)句出現在每個(gè)沙盤(pán)上。而樓盤(pán)的戶(hù)型圖、效果圖上,同樣印有 “實(shí)際交付結果以雙方訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定為準”等文字。樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)向小編解釋?zhuān)幢闶窍嗤瑧?hù)型單位,它們的樓棟、樓層、單元的不同,也會(huì )導致局部結構、尺寸、面積上的偏差。這無(wú)法避免,也應提前跟購房者說(shuō)明,避免日后產(chǎn)生不必要的糾紛。

沙盤(pán)是否具有法律效力?

業(yè)內人士認為,只要沙盤(pán)上面出現“僅供參考”的字眼,開(kāi)發(fā)商就足以免責?!耙灿羞^(guò)靠沙盤(pán)拍照做證據打贏(yíng)官司的,但有一定難度,需要結合其他證據,如售房書(shū)面廣告等?!绷硗鈽I(yè)內人士稱(chēng),即便附近有變電站、高壓線(xiàn),除非購房者主動(dòng)提出,否則開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有義務(wù)將其記入合同。

業(yè)內人士提醒購房者,要保護自身的合法權益不受侵害,就應在購房前主動(dòng)、積極了解相關(guān)情況,多做實(shí)地考察,并盡量將預售合同內容約定得詳細些,同時(shí),能夠影響到自己購買(mǎi)這套房屋的相關(guān)因素也要寫(xiě)在合同內。

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